Reformar un piso entero junta en una sola obra lo que en otras reformas va por separado, y por eso es la más difícil de presupuestar a ojo. Entran a la vez la demolición, la albañilería, la electricidad, la fontanería, los suelos, las puertas, las ventanas, la cocina y los baños, y cada partida tiene su propio abanico. Por eso dos pisos de 80 metros cuadrados pueden salir uno por 30.000 euros y otro por 80.000.
En Sabaya hacemos cocinas, baños, ventanas y reformas desde hace 25 años, hoy desde nuestras tiendas de Vinaròs, el Vallès y el Baix Camp, y la pregunta con la que empieza casi cualquier visita es la misma: cuánto cuesta reformar un piso. Si estás pensando en hacer una reforma integral de tu vivienda, aquí tienes los precios que se manejan hoy por nivel, por metro cuadrado y por tamaño, el desglose partida por partida y lo que casi nunca sale en el primer presupuesto: permisos, técnicos, IVA y la deducción del IRPF.
📌 Resumen Rápido (TL;DR)
- Precio de una reforma integral: entre 40.000 y 60.000 euros para un piso de 80 a 90 m² con calidades medias, instalaciones nuevas, cocina y baño completos. Una reforma básica se mueve entre 25.000 y 40.000 euros, y una de gama alta va de 65.000 a 100.000.
- Por metro cuadrado: entre 500 y 750 euros por m² en calidad media, de 300 a 500 en básica y de 750 a 1.200 o más en alta. Cuanto más pequeño es el piso, más caro sale el metro.
- Dónde se va el dinero: demolición, albañilería e instalaciones se llevan cerca del 40 % del presupuesto. La cocina y el baño, alrededor de una cuarta parte, y el resto se reparte entre suelos, puertas, ventanas y pintura.
- Lo que más encarece: tirar tabiques y cambiar la distribución, mover la cocina o el baño de sitio y renovar la calefacción. Lo que más abarata: mantener la distribución, conservar lo que está bien y no cambiar de idea con la obra empezada.
- Plazo: entre 6 y 10 semanas de obra para un piso de 60 a 80 m² y entre 8 y 15 para uno de 90 a 120, más dos a seis semanas si se redistribuye. Desde la primera visita hasta entrar a vivir, lo realista son tres a cinco meses.
- Permisos, IVA y deducción: sin tocar estructura ni fachada, la obra va por declaración responsable o comunicación previa. En una vivienda de más de dos años puede llevar IVA del 10 %, y si mejora la eficiencia energética, el IRPF permite deducir un 20 o un 40 % de lo pagado hasta el 31 de diciembre de 2026.
Cuánto Cuesta Reformar un Piso en 2026
Con las horquillas que se manejan en España en octubre de 2026, reformar un piso entero de 80 a 90 metros cuadrados cuesta entre 40.000 y 60.000 euros con calidades medias. Es la franja de la reforma integral típica: se tira lo que hay, se renuevan la electricidad y la fontanería, se ponen suelos, puertas y ventanas nuevos y se hacen la cocina y el baño completos.
Por debajo y por encima hay dos franjas más. Una reforma básica, sin mover tabiques y con acabados estándar, se hace por 25.000 a 40.000 euros. Y una de gama alta, con redistribución, carpintería a medida, materiales nobles y climatización nueva, va de 65.000 a 100.000 euros, y a partir de ahí entran los proyectos de interiorismo con domótica y suelo radiante.
| Nivel | Qué incluye | Precio orientativo | Para quién es |
|---|---|---|---|
| 🧱 Básica | Sin mover tabiques, instalaciones revisadas, suelo laminado o vinílico, cocina y baño de serie, pintura | 25.000 a 40.000 € | Pisos para alquilar o para vender |
| 🏠 Media | Instalaciones nuevas, porcelánico o tarima, puertas lacadas, ventanas de PVC, cocina y baño completos de gama media | 40.000 a 60.000 € | La reforma de la mayoría de viviendas habituales |
| ✨ Alta | Redistribución, carpintería a medida, materiales de gama alta, climatización o aerotermia, iluminación de proyecto | 65.000 a 100.000 € | Pisos que se reforman para veinte o treinta años |
Las medias que publican las plataformas de presupuestos van de 550 a 750 euros por metro cuadrado. La más baja es la de «reformar un piso», que cuenta también las reformas en las que solo se cambian suelos, puertas y pintura. Un piso de 80 a 90 m² reformado entero, con cocina, baño e instalaciones nuevos, rara vez baja de 40.000 euros en calidad media.
Precio por Metro Cuadrado y por Tamaño del Piso
El precio por metro cuadrado sirve para comparar presupuestos siempre que se sepa qué entra. Una reforma integral de calidad media cuesta entre 500 y 750 euros por metro cuadrado. Una básica se queda entre 300 y 500 euros por m², y una de gama alta va de 750 a 1.200 euros o más.
La trampa es la misma que en las cocinas y los baños: cuanto más pequeño es el piso, más caro sale el metro. La cocina, el baño, el cuadro eléctrico, la acometida de agua y la retirada de escombros cuestan casi lo mismo en un piso de 55 m² que en uno de 90. Por eso un estudio no cuesta la mitad que un piso de tres dormitorios, y un piso con dos baños sube más de lo que dice su superficie.
| Superficie | Vivienda habitual | Precio orientativo | Lo que más pesa |
|---|---|---|---|
| 🏢 50 a 60 m² | Uno o dos dormitorios, un baño | 25.000 a 42.000 € | Cocina y baño, que pesan más sobre poca superficie |
| 🏠 70 a 80 m² | Dos o tres dormitorios, un baño | 35.000 a 55.000 € | Instalaciones y suelos |
| 🏡 90 a 100 m² | Tres dormitorios, uno o dos baños | 45.000 a 70.000 € | El segundo baño y la carpintería |
| 🏘️ 120 m² | Cuatro dormitorios, dos baños | 55.000 a 85.000 € | Carpintería, ventanas y climatización |
| 🌳 150 m² o más | Áticos y casas | 65.000 a 100.000 € | Climatización, ventanas y terrazas |
Un caso real con cifras: un piso de 85 m² de los años setenta en Vinaròs o Benicarló, con tres dormitorios, un baño y la cocina independiente, reformado entero sin tocar los muros de carga, con instalaciones nuevas, porcelánico, puertas lacadas, ventanas de PVC, cocina y baño de gama media, se mueve entre 45.000 y 58.000 euros. Si además se une la cocina al salón o se gana un segundo baño, la cifra sube según lo que haya que mover.
Qué Incluye una Reforma Integral: el Desglose por Partidas
Saber en qué se va el dinero es lo que permite decidir dónde ahorrar y dónde no. Este es el desglose habitual de un piso de 80 a 90 m² con calidades medias, con precios de mercado a octubre de 2026.
| Partida | Qué incluye | Precio orientativo |
|---|---|---|
| 🛡️ Trabajos previos y trámites | Protección de portal y ascensor, declaración responsable o licencia, tasas y técnico si hace falta | 1.000 a 3.000 € |
| 🔨 Demolición y escombros | Tabiques, alicatados, suelos, instalaciones viejas y contenedor | 2.500 a 4.000 € |
| 🧱 Albañilería | Tabiques nuevos, enfoscados, yesos, falsos techos y colocación de solados y alicatados | 7.000 a 10.000 € |
| ⚡ Electricidad e iluminación | Instalación nueva, cuadro, mecanismos y puntos de luz | 3.000 a 5.000 € |
| 🚿 Fontanería y calefacción | Tuberías, desagües, agua caliente y radiadores o preinstalación de clima | 3.000 a 5.000 € |
| 🪵 Suelos y revestimientos | Porcelánico, tarima o vinílico y el azulejo de cocina y baño | 4.000 a 7.000 € |
| 🚪 Carpintería interior | Puertas de paso, puerta de entrada y frentes de armario | 3.500 a 7.000 € |
| 🪟 Ventanas | De seis a ocho huecos en PVC con doble acristalamiento | 2.500 a 5.500 € |
| 🍳 Cocina | Muebles, encimera y electrodomésticos | 6.000 a 10.000 € |
| 🛁 Baño | Sanitarios, plato con mampara, mueble y grifería | 1.500 a 3.500 € |
| 🎨 Pintura | Paredes y techos, y quitar el gotelé si lo hay | 1.500 a 3.500 € |
La obra que no se ve, demolición, albañilería e instalaciones, se lleva cerca del 40 % del presupuesto, y es la que no conviene recortar, porque un enchufe que salta o un desagüe que huele no se arreglan después sin volver a picar. La cocina y el baño suman alrededor de una cuarta parte; aquí van solo muebles, encimera, electrodomésticos y sanitarios, porque su obra ya está dentro de la albañilería y las instalaciones. Y el resto, suelos, puertas, ventanas y pintura, es donde el nivel de acabado mueve más el total.
Cocina, Baño y Ventanas: lo Que Más Mueve el Presupuesto
La cocina. Hecha entera dentro de una reforma de piso, cuesta entre 8.000 y 13.000 euros en calidad media contando su obra, y entre 6.000 y 10.000 si solo se cuentan muebles, encimera y electrodomésticos. Lo que más la encarece es moverla de sitio o abrirla al salón. En Sabaya diseñamos y montamos cocinas a medida dentro de la propia reforma.
El baño. Un baño completo de 4 a 6 m² cuesta entre 3.500 y 9.000 euros con su obra. Un segundo baño sube mucho el presupuesto, porque duplica sanitarios, alicatado y fontanería. Puedes ver acabados y distribuciones en nuestra página de reforma de baños.
Las ventanas. Cambiar las de un piso de unos 80 m², con seis a ocho huecos y una balconera, cuesta entre 2.500 y 5.500 euros en PVC blanco con doble acristalamiento. Es la partida que más se nota en la factura de la calefacción y la que abre la puerta a la deducción del IRPF. Tienes el detalle en cuánto cuesta cambiar las ventanas de PVC.
Qué Encarece y Qué Abarata una Reforma Integral
Lo que más sube el precio:
- Cambiar la distribución. Tirar tabiques, unir la cocina al salón o ganar un dormitorio suma demolición, tabiquería nueva, suelo continuo y, a menudo, un técnico. Si el tabique es un muro de carga, la obra cambia de categoría.
- Mover la cocina o el baño de sitio. Los desagües tienen que llegar a la bajante con pendiente, y alejarlos obliga a recrecer el suelo o a abrir el forjado.
- La calefacción y el clima. Pasar de radiadores a aerotermia o a suelo radiante cambia el presupuesto en varios miles de euros, aunque se recupera en consumo.
- La carpintería a medida. Puertas de suelo a techo, armarios empotrados con interiores a medida o una puerta de entrada acorazada pesan mucho en la gama alta.
- Las sorpresas de los pisos antiguos. Tuberías de plomo o hierro, vigas tocadas por la humedad o bajantes de fibrocemento con amianto, que solo puede retirar una empresa especializada. Por eso conviene guardar un margen de un 10 % para lo que aparece al picar.
Lo que más lo baja:
- Mantener la distribución y aprovechar los tabiques que estén bien.
- Conservar lo que está sano: unas puertas macizas se pueden lacar, y una tarima en buen estado se puede acuchillar.
- Elegir gama media en las estancias secundarias y reservar los materiales mejores para la cocina, el baño principal y el salón.
- Cerrar el proyecto antes de empezar. Cada cambio con la obra en marcha cuesta más que el mismo cambio en el papel.
Reforma Integral, Parcial o por Fases: Cuándo Conviene Cada Una
Reforma integral. Se cambia todo, instalaciones incluidas. Es la opción sensata cuando la electricidad y la fontanería tienen más de treinta años, cuando hay humedades o cuando se quiere cambiar la distribución. Cuesta entre 40.000 y 60.000 euros en un piso medio y lo deja resuelto para décadas.
Reforma parcial. Se mantienen las instalaciones y lo que aguante, y se cambia el resto. En un piso de 80 m², suelos, puertas y pintura cuestan entre 10.000 y 18.000 euros, y si entra también la cocina o el baño, entre 18.000 y 30.000. Es la reforma de los pisos de los años noventa y dos mil, donde la obra está bien y lo que ha envejecido son los acabados.
Reforma por fases. Se hace primero lo que más urge, por ejemplo instalaciones, cocina y baño, y el resto un año o dos después. Permite repartir el gasto y seguir viviendo en el piso, pero sale más cara en total, porque los oficios entran dos veces y algunas partidas, como la protección de zonas comunes o los trámites, se pagan dos veces. Si se va por fases, lo que pasa por dentro de las paredes tiene que ir en la primera.
Lo que miramos antes de dar un precio de una reforma integral: de qué año son la instalación eléctrica y las tuberías, por dónde baja el desagüe, qué tabiques se quieren tirar y si alguno es de carga. Con eso sabemos si la reforma se queda en la franja media o si hay que contar desde el principio con un técnico y con más obra. Por eso medimos el piso, hacemos el proyecto y damos un presupuesto por partidas antes de empezar, para que nadie se lleve una sorpresa con la obra abierta. Equipo de Sabaya, Vinaròs, Vallès y Baix Camp.
Cuánto Se Tarda en Reformar un Piso
Un piso de 60 a 80 m² se reforma entero en 6 a 10 semanas de obra, y uno de 90 a 120 m² en 8 a 15 semanas. Si hay redistribución o cambios en la estructura, se suman dos a seis semanas más. El orden habitual es demolición, instalaciones, albañilería y tabiques, suelos y alicatados, carpintería, cocina y baño, y pintura al final.
Antes de la obra hay que contar el tiempo que no se ve. El proyecto y el presupuesto llevan dos a cuatro semanas, el trámite con el ayuntamiento depende de cada municipio, y los muebles de cocina y las ventanas a medida se fabrican en dos a seis semanas. Por eso, desde la primera visita hasta entrar a vivir, lo realista son tres a cinco meses. Durante una reforma integral el piso no se puede habitar: se queda sin agua, sin luz o sin baño durante semanas.
Permisos, Técnicos, IVA y Deducciones: lo Que No Suele Salir en el Presupuesto
Declaración responsable o licencia
Una reforma interior que no toca la estructura ni la fachada no necesita licencia de obra: se tramita por declaración responsable en la Comunitat Valenciana, según el artículo 233 del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Decreto Legislativo 1/2021), y por comunicación previa en Cataluña, según el artículo 187 bis del texto refundido de la Ley de Urbanismo (Decret legislatiu 1/2010). Si se tira un muro de carga, se abre un forjado o se cambia la fachada, hace falta licencia. Mover tabiques que no son de carga suele entrar en la declaración responsable, aunque algunos ayuntamientos piden un técnico, así que se confirma antes.
El ayuntamiento cobra la tasa del trámite y el impuesto sobre construcciones, el ICIO, que no puede pasar del 4 % del presupuesto de la obra según el artículo 102 de la Ley de Haciendas Locales. Dentro del piso no hace falta permiso de la comunidad, pero la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.1, obliga a avisar antes de empezar a quien la represente.
Cuándo hace falta un arquitecto
La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), en su artículo 2.2, exige un proyecto firmado por un técnico cuando la obra altera la estructura, la composición exterior o el uso del edificio. Para una reforma interior sin tocar nada de eso no es obligatorio, aunque en una reforma con redistribución un técnico ayuda a cerrar el presupuesto y a coordinar a los oficios.
El IVA del 10 %
Si la vivienda tiene más de dos años y la obra la contrata un particular para su casa, puede llevar un 10 % de IVA en lugar del 21 %, siempre que los materiales que aporta la empresa no superen el 40 % de la base imponible, según el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992. En una reforma integral, con mucha mano de obra, ese límite se respeta con más facilidad que en una cocina, donde muebles y electrodomésticos pesan mucho. En nuestro presupuesto te decimos cómo queda tu caso.
La deducción del IRPF por eficiencia energética
La disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006 del IRPF permite deducir el 20 % de lo pagado, con una base máxima de 5.000 euros al año, si la obra reduce al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración, y el 40 %, con una base de 7.500 euros, si reduce al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o la vivienda llega a la clase energética A o B. Vale para las obras pagadas hasta el 31 de diciembre de 2026 en la vivienda habitual o en una alquilada como vivienda. Hacen falta dos certificados energéticos, uno antes y otro después, el segundo expedido antes del 1 de enero de 2027, y pagar por transferencia o tarjeta. Las ventanas, el aislamiento y la aerotermia son lo que suele llevar a esos porcentajes. Las convocatorias de ayudas con fondos europeos de la Generalitat Valenciana y de la Generalitat de Catalunya ya han cerrado, así que hoy la ayuda que queda en estas dos comunidades es la deducción.
Cómo Hacemos una Reforma Integral en Sabaya
Empezamos con una visita al piso para medirlo, ver el estado de las instalaciones y entender cómo vais a vivir en él: cuántos sois, si hace falta un despacho o un segundo baño, si la cocina tiene que abrirse al salón. Con eso hacemos el proyecto, te lo enseñamos en la tienda más cercana y te damos un presupuesto por partidas, sin compromiso.
Hacemos la gestión integral de la obra: demolición y albañilería, pladur, tabiques y techos, instalaciones, aislamientos e impermeabilización, alicatados y solados, carpintería interior y exterior, y pintura. Coordinamos todos los oficios y los plazos, así que tienes un solo interlocutor y un solo precio. Y lo que más pesa en una reforma sale de nuestras tiendas: cocinas, baños, ventanas de PVC con perfiles VEKA y armarios a medida.
Si el presupuesto es lo que frena, tenemos financiación a 12 meses sin intereses o hasta 24 meses. Y puedes ver cocinas, ventanas, puertas y acabados montados en nuestras tiendas: Sabaya Maestrat en Vinaròs, Sabaya Vallès en Palau-solità i Plegamans y Sabaya Baix Camp en L’Hospitalet de l’Infant.
✅ Checklist: qué preguntar antes de reformar un piso entero
- ¿De qué año son la electricidad y las tuberías? Si tienen más de treinta años, van dentro de la reforma.
- ¿Algún tabique que quiero tirar es de carga? Si lo es, hace falta un técnico y licencia.
- ¿El presupuesto va por partidas? Sin desglose no se puede comparar ni saber qué se está pagando.
- ¿Incluye demolición, escombros, protección del portal y limpieza final? Son las partidas que más se olvidan.
- ¿Qué gama de suelos, puertas y ventanas lleva? Pide marca y modelo, no solo «calidad media».
- ¿La cocina y el baño están completos, con electrodomésticos y sanitarios, o van aparte?
- ¿Qué trámite pide mi ayuntamiento y quién lo presenta? Declaración responsable o licencia, más la tasa y el ICIO.
- ¿Qué IVA se aplica a cada parte del presupuesto? El 10 % depende del peso de los materiales.
- ¿La obra me permite deducir en el IRPF? Pide el certificado energético antes de empezar.
- ¿Cuántas semanas dura la obra y qué pasa si se retrasa? Pide el plazo por escrito.
- ¿Hay un margen para imprevistos? En un piso antiguo, un 10 % es razonable.
¿Empiezas por la cocina? Mira cuánto cuesta reformar una cocina por m² y partidas.
Cuándo Empezar la Reforma del Piso
Se puede reformar en cualquier época, pero conviene empezar con margen: entre la primera visita y el piso terminado pasan de tres a cinco meses, y si tienes que entrar a vivir en una fecha concreta, hay que contar hacia atrás desde ella. Si el piso está vacío, es el mejor momento: la obra va más rápida y se puede hacer todo de una vez. Mándanos por WhatsApp unas fotos del piso y el plano, si lo tienes, y te orientamos sobre alcance y precio antes de la visita, sin compromiso.
Preguntas Frecuentes (FAQ) Sobre el Precio de Reformar un Piso
Una reforma integral de un piso de 80 a 90 m² con calidades medias cuesta entre 40.000 y 60.000 euros, con instalaciones nuevas, suelos, puertas, ventanas, cocina y baño. Con acabados básicos y sin mover tabiques baja a 25.000 o 40.000 euros, y con redistribución y materiales de gama alta va de 65.000 a 100.000.
Entre 45.000 y 70.000 euros con calidades medias, unos 450 a 700 euros por metro cuadrado. Con acabados básicos se queda entre 30.000 y 45.000 euros, y en gama alta, con redistribución y climatización nueva, va de 80.000 a 110.000. Si el piso tiene dos baños, se acerca a la parte alta de cada franja.
En un piso de 70 a 80 m², una reforma integral de calidad media: instalaciones nuevas, suelos, puertas, cocina y baño completos, sin grandes cambios de distribución. En uno de 100 m², una reforma completa con acabados básicos, o una de calidad media dejando para más adelante las ventanas o la carpintería.
En un piso de 60 a 80 m², una reforma integral básica o una parcial amplia: cocina y baño completos, suelos, pintura y puertas, revisando las instalaciones. Con 20.000 euros lo habitual es una reforma parcial: suelos, puertas y pintura en todo el piso, o la cocina o el baño completos con suelos y pintura.
La obra que no se ve: demolición, albañilería e instalaciones, que suman cerca del 40 % del presupuesto. Detrás vienen la cocina y el baño, alrededor de una cuarta parte. Si se cambia la distribución o se mueven la cocina o el baño de sitio, la albañilería y la fontanería suben más que ninguna otra partida.
Lo que va por dentro de las paredes: electricidad, fontanería y desagües. Después la albañilería y los suelos, la carpintería, la cocina y el baño, y la pintura al final. Si la reforma va por fases, las instalaciones tienen que ir en la primera, porque cambiarlas después obliga a picar lo que ya está terminado.
Mantén la distribución, conserva lo que esté sano (puertas que se pueden lacar, una tarima que se puede acuchillar) y empieza por lo que más se usa: cocina, baño e instalaciones. Pintar, cambiar la iluminación y los suelos con materiales de gama media cambia mucho un piso por poco dinero. Lo que no conviene es ahorrar en instalaciones.
El estado de la electricidad, de las tuberías y de los desagües, la humedad en muros y vigas, y si hay bajantes de fibrocemento con amianto, que solo puede retirar una empresa especializada. También qué tabiques son de carga antes de proyectar una nueva distribución, y guardar un margen de un 10 % para lo que aparezca al picar.
Casi siempre reformar, si la estructura del edificio está bien: se aprovechan la estructura, la fachada y la cubierta, que en una obra nueva se pagan desde cero, y no hay que comprar suelo ni pagar un proyecto completo. Construir empieza a compensar cuando la estructura está dañada o la vivienda necesita cambiar casi todo.
No, si no se toca la estructura ni la fachada. En la Comunitat Valenciana se presenta una declaración responsable y en Cataluña una comunicación previa, con la tasa y el ICIO de cada ayuntamiento. Tirar un muro de carga o abrir un forjado sí exige un técnico y licencia de obra.
Puede llevar el 10 % en lugar del 21 % si la vivienda tiene más de dos años, la obra la contrata un particular para su uso y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible, según el artículo 91 de la Ley del IVA. Si se pasa ese límite, se aplica el 21 %.
Entre 6 y 10 semanas de obra para un piso de 60 a 80 m² y entre 8 y 15 para uno de 90 a 120, más dos a seis semanas si se redistribuye. Contando proyecto, trámites y fabricación de cocina y ventanas, lo realista son tres a cinco meses desde la primera visita.
Equipo de Sabaya
Fabricamos e instalamos ventanas de PVC y aluminio, cerramientos de terraza, cocinas y armarios a medida, con tiendas en Vinaròs, Palau-solità i Plegamans y L’Hospitalet de l’Infant. Medimos, fabricamos e instalamos con equipo propio y te acompañamos en los permisos.
