Dentro de una casa hay lo mismo que dentro de un piso: instalaciones, suelos, puertas, cocina y baños. Lo que cambia el presupuesto es todo lo demás, lo que en un piso paga la comunidad y en una casa pagas tú: el tejado, la fachada, los muros que tocan el terreno y, si la casa tiene unos cuantos años, unas vigas que nadie ha mirado en décadas. Por eso dos casas de 150 metros cuadrados pueden salir una por 80.000 euros y otra por el doble.
En Sabaya hacemos cocinas, baños, ventanas y reformas desde hace 25 años, hoy desde nuestras tiendas de Vinaròs, el Vallès y el Baix Camp, y la pregunta con la que empieza la visita a una casa es la misma de siempre: cuánto cuesta reformar una casa. Si estás pensando en una reforma integral de tu casa, aquí tienes los precios por metro cuadrado según el estado en que esté, lo que cuesta cada partida de fuera, cuándo compensa más construir de nuevo y los permisos, el IVA y la deducción que se aplican a una vivienda unifamiliar.
📌 Resumen Rápido (TL;DR)
- Precio de una reforma integral: una casa de 100 a 150 m² con la estructura, el tejado y la fachada en buen estado se reforma entera por 50.000 a 110.000 euros con calidades medias. Si es una casa antigua o de pueblo y hay que rehacer tejado, fachada o vigas, la horquilla pasa a 60.000 a 160.000 euros.
- Por metro cuadrado: lo de dentro cuesta lo mismo que en un piso, entre 500 y 750 euros por m² en calidad media (300 a 500 en básica, 750 a 1.200 o más en alta). Con el exterior y la estructura, una casa antigua suele quedar entre 600 y 1.100 euros por m².
- Lo que no tiene un piso: cambiar el tejado entero cuesta unos 150 a 170 euros por m² de cubierta, aislar la fachada por fuera entre 55 y 72 euros por m², tratar la humedad que sube del suelo de 600 a 7.000 euros y cambiar una viga de 370 a 1.500 euros cada una.
- Reformar o construir: una casa nueva cuesta entre 1.300 y 2.300 euros por m² sin contar el terreno, más el derribo y el proyecto. Mientras la estructura y los cimientos aguanten, reformar sale más barato.
- Plazo: tres a cuatro meses de obra para una casa de 100 m² con tejado o fachada, y de cuatro a seis meses desde la primera visita hasta entrar a vivir.
- Permisos, IVA y deducción: en la Comunitat Valenciana va por declaración responsable, con el certificado de un colegio profesional si se toca la estructura; en Cataluña, por comunicación previa o por licencia si la obra necesita proyecto. Puede llevar IVA del 10 % y deducción del IRPF del 20 o el 40 % hasta el 31 de diciembre de 2026. Ayudas abiertas para obras en una casa, a octubre de 2026, no hay en ninguna de las dos comunidades.
Cuánto Cuesta Reformar una Casa en 2026
Con las horquillas que se manejan en España en octubre de 2026, reformar una casa de 100 a 150 metros cuadrados en buen estado cuesta entre 50.000 y 110.000 euros con calidades medias. Es la reforma de una casa de los años ochenta o noventa con el tejado y la fachada sanos: se renuevan la electricidad y la fontanería, los suelos, las puertas, las ventanas, la cocina y los baños, y por fuera basta con pintar.
Muchas de las casas que se reforman son antiguas: casas de pueblo entre medianeras, casas de campo o chalets de los setenta, y ahí el presupuesto lo marca el exterior. Si hay que cambiar el tejado, reparar la fachada, tratar humedades o sustituir vigas, una casa de 100 a 150 m² se va a 60.000 a 160.000 euros, y una muy deteriorada puede pasar de esa franja.
| Superficie | Casa en buen estado | Casa antigua o de pueblo | Qué marca la diferencia |
|---|---|---|---|
| 🏠 100 m² | 50.000 a 75.000 € | 60.000 a 110.000 € | El tejado y la fachada |
| 🏡 150 m² | 75.000 a 110.000 € | 90.000 a 160.000 € | Vigas, humedades y un segundo baño |
| 🏘️ 200 m² | 100.000 a 150.000 € | 120.000 a 210.000 € | La superficie de tejado y la climatización |
La columna de la casa en buen estado sale de multiplicar el precio por metro de una reforma interior de calidad media, entre 500 y 750 euros. La de la casa antigua suma el exterior y la estructura y queda entre 600 y 1.100 euros por metro, que es la franja más habitual que publican las plataformas de presupuestos para casas antiguas. En la parte baja están las casas que solo necesitan reforzar alguna viga y repasar el tejado; en la alta, las que necesitan tejado nuevo, fachada y forjados.
Un caso con cifras: una casa de pueblo de 150 m² en dos plantas en el Maestrat o el Baix Camp, con muros de piedra, vigas de madera y el tejado de teja árabe con goteras, reformada entera con tejado nuevo aislado, fachada saneada, instalaciones nuevas, ventanas de PVC, cocina y dos baños de gama media, se mueve entre 110.000 y 150.000 euros. Si la estructura está bien y el tejado solo necesita repaso, baja hacia los 90.000.
Por Qué una Casa Cuesta Más que un Piso del Mismo Tamaño
Por dentro, el metro cuadrado de una casa cuesta lo mismo que el de un piso: entre 300 y 500 euros en una reforma básica, entre 500 y 750 en calidad media y entre 750 y 1.200 o más en gama alta. La demolición, las instalaciones, los suelos, la carpintería, la cocina y los baños se pagan igual. Lo que encarece una casa son cuatro cosas que un piso no tiene o que comparte con los vecinos:
- El tejado. En un piso es de la comunidad; en una casa es tuyo entero, y en una casa de dos plantas su superficie es la mitad de la vivienda.
- La fachada. Una casa tiene fachada por varios lados, y si se quiere aislar por fuera, se paga metro a metro.
- El terreno. La planta baja apoya en el suelo, y en las casas antiguas la humedad sube por los muros desde abajo.
- La estructura. Muros de carga de piedra o de ladrillo macizo, vigas de madera y forjados que en un piso nadie toca y en una casa antigua hay que revisar.
Además, una casa suele tener más superficie, dos plantas y dos baños, más ventanas y una instalación más larga, y casi siempre necesita calefacción propia. Por eso, a igualdad de metros, una casa antigua sale bastante más cara que un piso: entre 600 y 1.100 euros por metro, frente a los 500 a 750 de un piso de calidad media.
¿Lo que vas a reformar es un piso? Mira cuánto cuesta reformar un piso por m² y partidas.
Lo Que Cuesta Cada Partida de Fuera: Tejado, Fachada, Humedades y Estructura
Estas son las partidas que separan el presupuesto de una casa del de un piso, con precios de mercado a octubre de 2026. Se suman al precio del interior.
| Partida | Qué incluye | Precio orientativo |
|---|---|---|
| 🏚️ Reparar el tejado | Cambiar tejas rotas, repasar cumbreras y canales | 50 a 100 €/m² de cubierta |
| 🏠 Tejado nuevo | Retirar la cubierta, poner tablero, aislamiento y teja nueva | 150 a 170 €/m² de cubierta |
| 💧 Impermeabilizar | Lámina o membrana en cubierta plana o terraza | 20 a 50 €/m² |
| 🧱 Reparar la fachada | Grietas, enfoscado o mortero monocapa nuevos | 12 a 42 €/m² |
| 🧥 Aislar la fachada por fuera (SATE) | Aislante y revoco sobre la fachada existente | 55 a 72 €/m² |
| 🌊 Humedad por capilaridad | Barrera química o física en la base de los muros | 600 a 7.000 € |
| 🪵 Vigas | Sustituir o reforzar una viga de madera o de hierro | 370 a 1.500 € cada una |
| 🏗️ Forjado o cubierta estructural nuevos | Rehacer un forjado entero o la estructura del tejado | hasta 35.000 € |
| 🔌 Electricidad y fontanería de una casa antigua | Instalación completa nueva | 7.000 a más de 10.000 € |
| ♨️ Aerotermia | Calefacción y agua caliente para una casa de 150 m² | 12.000 a 21.000 € |
| 🪟 Ventanas | Una casa de 10 a 14 huecos en PVC con doble acristalamiento | 6.000 a 11.000 € |
El tejado
Es la partida que más pesa y la que más se aplaza. Reparar un tejado, cambiando las tejas rotas y repasando cumbreras y canales, cuesta entre 50 y 100 euros por metro cuadrado de cubierta; hacerlo nuevo, con tablero, aislamiento y teja, entre 150 y 170. En una casa de dos plantas y 150 m², la cubierta ronda los 80 o 90 metros, así que un tejado nuevo y aislado son unos 12.000 a 15.000 euros. Si además las vigas que lo sostienen están podridas, entra la estructura y la cifra sube mucho. Un tejado que gotea no se arregla solo y estropea todo lo que hay debajo: si la reforma va por fases, va primero.
La fachada
Una fachada con grietas o con el revoco suelto se sanea y se vuelve a enfoscar por 12 a 42 euros por metro cuadrado, según el acabado. Si se aprovecha para aislarla por fuera con un sistema SATE, que pone una capa de aislante y un revoco nuevo encima de la pared existente, el precio sube a 55 a 72 euros por metro cuadrado: unos 7.000 euros por cada 100 metros de fachada. En una casa con muros sin aislar baja la factura de calefacción y ayuda a llegar a la deducción del IRPF de la que hablamos más abajo.
Las humedades
En las casas antiguas, sobre todo en las de planta baja con muros de piedra, la humedad sube desde el terreno por capilaridad y deja manchas, salitre y pintura que se cae en el primer metro de pared. Tratarla con una barrera química o física en la base de los muros cuesta entre 600 y 7.000 euros, según los metros de muro, y conviene hacerlo antes de enlucir y pintar. Las humedades de filtración, que entran por el tejado, la fachada o las ventanas, se arreglan donde está la entrada de agua, no en la mancha.
La estructura
Las vigas de madera de una casa de pueblo pueden estar sanas cien años o tener la cabeza podrida donde apoyan en el muro. Sustituir o reforzar una viga cuesta entre 370 y 1.500 euros cada una, y abrir un muro de carga para unir dos estancias, desde unos 1.500 euros. Si hay que rehacer un forjado entero o la estructura del tejado, la partida puede llegar a los 35.000 euros. Cuánto hay que tocar lo dice un técnico después de abrir y mirar.
Instalaciones, calefacción y ventanas
Las instalaciones de una casa antigua se cambian enteras: la electricidad y la fontanería suelen costar entre 7.000 y más de 10.000 euros, porque hay más metros de tubo y de cable que en un piso y a menudo dos plantas. La calefacción es la otra gran partida. Una aerotermia para calefacción y agua caliente en una casa de 150 m² cuesta entre 12.000 y 21.000 euros. Y una casa tiene más ventanas que un piso: cambiar los 10 a 14 huecos de una casa por ventanas a medida de PVC con doble acristalamiento cuesta entre 6.000 y 11.000 euros.
Casa Antigua o de Pueblo: Qué Mirar Antes de Pedir Presupuesto
En una casa antigua, el presupuesto serio sale después de una visita en la que se mira lo que no se ve en las fotos. Si vas a comprar una casa para reformarla, esto conviene mirarlo antes de firmar:
- El tejado y lo que lo sostiene: manchas en el techo de la última planta, tejas movidas, vigas con la madera blanda o con serrín en el suelo.
- La humedad en la planta baja: salitre, pintura abombada o un olor a humedad que no se va al ventilar.
- Los muros: grietas en diagonal junto a puertas y ventanas, o una fachada que hace barriga.
- Las instalaciones: cables de tela o sin toma de tierra, tuberías de plomo o de hierro y un cuadro eléctrico sin diferencial.
- El fibrocemento: tejados de cobertizos, depósitos o bajantes de uralita con amianto, que solo puede retirar una empresa especializada.
- La protección: si la casa está catalogada o en un entorno protegido del casco antiguo, cambian el trámite y lo que se puede tocar en la fachada.
Lo que miramos en una casa antes de dar un precio: el tejado desde dentro y desde fuera, las cabezas de las vigas donde apoyan en el muro, la humedad de la planta baja y el estado de la instalación eléctrica. Con eso sabemos si la reforma se queda en lo de dentro o si hay que contar desde el principio con tejado, estructura y un técnico. Por eso visitamos la casa, hacemos el proyecto y damos un presupuesto por partidas antes de empezar, para que lo que pueda aparecer al picar esté hablado antes de abrir. Equipo de Sabaya, Vinaròs, Vallès y Baix Camp.
¿Reformar una Casa o Construir de Nuevo?
Construir una casa nueva cuesta hoy entre 1.300 y 1.600 euros por metro cuadrado con acabados estándar, entre 1.600 y 1.900 en calidad media y entre 1.900 y 2.300 en alta, sin contar el terreno. A eso hay que sumar el derribo de lo que hay, el proyecto completo de un arquitecto y la licencia de obra nueva, que en la Comunitat Valenciana es obligatoria según el artículo 232 de su ley de urbanismo.
Una reforma integral de una casa antigua, con tejado, fachada y estructura, queda entre 600 y 1.100 euros por metro. Mientras los muros y los cimientos aguanten, reformar sale bastante más barato, porque se aprovechan la estructura, la fachada y a veces el tejado, que en una obra nueva se pagan desde cero. Construir empieza a compensar cuando hay que rehacer los cimientos, la mayoría de los forjados y el tejado a la vez, porque entonces el coste de la reforma se acerca al de la obra nueva y de la casa antigua queda poco.
Hay un tercer caso: la casa que está bien de estructura pero no sirve como está, con estancias pequeñas, poca luz o una sola planta habitable. Ahí se puede reformar redistribuyendo, y suele salir más a cuenta que derribar, aunque la obra pasa a necesitar proyecto.
Por Dónde Empezar si la Reforma Va por Fases
En una casa, el orden no es el mismo que en un piso, porque lo primero es que no entre agua. Si no se puede hacer todo de una vez, este es el orden que evita pagar dos veces:
- Tejado e impermeabilización. Una gotera estropea vigas, techos y lo que se haya hecho debajo.
- Estructura y humedades. Vigas, muros y la humedad de la planta baja, antes de enlucir nada.
- Fachada y ventanas. Cierran la casa y deciden cuánto gastarás en calefacción.
- Instalaciones. Electricidad, fontanería, desagües y la preinstalación de la calefacción, todo lo que va por dentro de las paredes.
- Interior. Suelos, carpintería, cocina, baños y pintura.
Ir por fases permite repartir el gasto, pero sale más caro en total: los oficios y los andamios entran dos veces y algunos trámites se pagan dos veces.
Cuánto Se Tarda en Reformar una Casa
Una casa de 100 m² con tejado o fachada se reforma en tres a cuatro meses de obra, y una más grande o con estructura puede llevar más. El orden habitual es tejado y estructura, fachada y ventanas, instalaciones, albañilería, suelos y alicatados, carpintería, cocina y baños, y pintura al final.
Antes de la obra está el tiempo que no se ve: el proyecto y el presupuesto llevan de dos a cuatro semanas, el trámite con el ayuntamiento depende de cada municipio y de si hace falta certificado o licencia, y las ventanas y la cocina a medida se fabrican en dos a seis semanas. Desde la primera visita hasta entrar a vivir, lo realista son cuatro a seis meses.
Permisos, Proyecto, IVA y Deducciones al Reformar una Casa
Declaración responsable, comunicación previa o licencia
En la Comunitat Valenciana, una reforma de una casa, aunque cambie la fachada, va por declaración responsable, según el artículo 233 del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Decreto Legislativo 1/2021). Si la obra toca la estructura, la declaración va acompañada del certificado de un colegio profesional o de un organismo de certificación, según el apartado 2 del mismo artículo. La licencia se reserva para la obra nueva y para las casas catalogadas o protegidas (artículo 232).
En Cataluña, la reforma va por comunicación previa cuando no necesita proyecto técnico (artículo 187 bis del texto refundido de la Ley de Urbanismo, Decret legislatiu 1/2010) y por licencia cuando lo necesita (artículo 187.1.c), que es lo habitual si se toca la estructura o la fachada. En suelo no urbanizable, el caso de muchas masías y casas de campo, hace falta licencia aunque la obra sea pequeña. En los dos territorios, el ayuntamiento cobra la tasa y el ICIO, que no puede pasar del 4 % del coste de la obra según el artículo 102 de la Ley de Haciendas Locales.
Cuándo hace falta proyecto y certificado energético
La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), en su artículo 2.2, exige un proyecto firmado por un técnico cuando la intervención es total o cambia de forma esencial la fachada, el volumen o la estructura. En una casa que se reforma entera con tejado y estructura nuevos, lo normal es que haga falta. Y el Real Decreto 390/2021 obliga a hacer un certificado de eficiencia energética cuando la obra interviene en más del 25 % de la envolvente de la vivienda, que en una casa se pasa con facilidad si se cambian el tejado y la fachada. Es el mismo certificado que se necesita para la deducción del IRPF.
El IVA del 10 %
Si la casa tiene más de dos años y la obra la contrata un particular para su vivienda, puede llevar un 10 % de IVA en lugar del 21 %, siempre que los materiales que aporta la empresa no superen el 40 % de la base imponible, según el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992. En una reforma de casa, con mucha mano de obra en tejado, fachada y albañilería, ese límite se respeta con más facilidad que en una reforma de cocina.
La deducción del IRPF y las ayudas
La disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006 del IRPF permite deducir el 20 % de lo pagado, con una base máxima de 5.000 euros al año, si la obra reduce al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración, y el 40 %, con una base de 7.500 euros, si reduce al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o la vivienda llega a la clase A o B. Vale para las obras pagadas hasta el 31 de diciembre de 2026 en la vivienda habitual o en una alquilada, con dos certificados energéticos, uno antes y otro después, y el pago por transferencia o tarjeta. En una casa, el tejado aislado, la fachada con SATE, las ventanas y la aerotermia son lo que más acerca a esos porcentajes. No cuentan las calderas de gas ni de gasóleo.
Ayudas, en cambio, a octubre de 2026 no hay ninguna convocatoria abierta para obras en una vivienda unifamiliar ni en la Comunitat Valenciana ni en Cataluña: las de fondos europeos de la Generalitat Valenciana cerraron el 27 de febrero de 2026. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026) prevé ayudas para casas unifamiliares, pero llegarán con las convocatorias de cada comunidad. Hoy, la ayuda segura es la deducción.
Cómo Reformamos una Casa en Sabaya
Empezamos con una visita a la casa para medirla, ver el tejado, la estructura, la humedad y las instalaciones, y entender cómo vais a vivir en ella: si necesitáis un dormitorio en la planta baja, si la cocina tiene que abrirse al patio, si la casa es para todo el año o para el verano. Con eso hacemos el proyecto, te lo enseñamos en la tienda más cercana y te damos un presupuesto por partidas, sin compromiso.
Hacemos la gestión integral de la obra: demolición y albañilería, pladur, tabiques y techos, instalaciones, aislamientos e impermeabilización, alicatados y solados, carpintería interior y exterior, y pintura. Coordinamos todos los oficios y los plazos, así que tienes un solo interlocutor y un solo precio. Y lo que más pesa en una reforma sale de nuestras tiendas: cocinas, baños, ventanas de PVC con perfiles VEKA y armarios a medida.
Si el presupuesto es lo que frena, tenemos financiación a 12 meses sin intereses o hasta 24 meses. Y puedes ver cocinas, ventanas, puertas y acabados montados en nuestras tiendas: Sabaya Maestrat en Vinaròs, Sabaya Vallès en Palau-solità i Plegamans y Sabaya Baix Camp en L’Hospitalet de l’Infant.
✅ Checklist: qué preguntar antes de reformar una casa
- ¿En qué estado está el tejado y quién lo ha mirado por dentro? Si gotea o las vigas están tocadas, va primero.
- ¿Hay humedad en la planta baja? Pregunta si es de capilaridad o de filtración, porque se arreglan distinto.
- ¿El presupuesto separa el exterior y la estructura del interior? Sin ese desglose no se pueden comparar dos presupuestos.
- ¿Hace falta proyecto técnico? Si se toca la estructura, el tejado o la fachada, casi seguro que sí.
- ¿Qué trámite pide mi ayuntamiento y quién lo presenta? Declaración responsable, comunicación previa o licencia, más la tasa y el ICIO.
- ¿La casa está catalogada o en suelo no urbanizable? Cambia el trámite y lo que se puede tocar.
- ¿Qué aislamiento llevan el tejado y la fachada? Pide el material y el grosor, no solo «aislado».
- ¿Con qué se va a calentar la casa? La aerotermia y el aislamiento son lo que da derecho a la deducción del IRPF.
- ¿Hay fibrocemento con amianto en la parcela? Su retirada va aparte y la hace una empresa especializada.
- ¿Cuántos meses dura la obra y en qué orden? Pide el plazo por escrito y que el exterior caiga con buen tiempo.
- ¿Hay un margen para imprevistos? En una casa antigua, entre un 10 y un 15 % es razonable.
Cuándo Empezar la Reforma de una Casa
Se puede empezar en cualquier época, pero en una casa conviene que el tejado y la fachada caigan entre la primavera y el principio del otoño. Entre la primera visita y la casa terminada pasan de cuatro a seis meses, así que, si quieres entrar a vivir en una fecha concreta, hay que contar hacia atrás desde ella. Mándanos por WhatsApp unas fotos de la casa por fuera y por dentro, del tejado si se ve, y el plano si lo tienes, y te orientamos sobre alcance y precio antes de la visita, sin compromiso.
Preguntas Frecuentes (FAQ) Sobre el Precio de Reformar una Casa
Una casa de 100 a 150 m² con la estructura, el tejado y la fachada en buen estado se reforma entera por 50.000 a 110.000 euros con calidades medias. Si es una casa antigua y hay que rehacer el tejado, reparar la fachada o cambiar vigas, la horquilla sube a 60.000 a 160.000 euros, y una de 200 m² puede llegar a los 210.000.
Entre 600 y 1.100 euros por metro cuadrado en calidad media, con tejado, fachada, humedades e instalaciones nuevas. Una casa antigua de 100 m² se mueve entre 60.000 y 110.000 euros. Si la estructura está muy dañada, el metro puede pasar de 1.200 euros, y entonces conviene comparar con lo que costaría construir de nuevo.
Una casa de pueblo de 150 m² en dos plantas, con muros de piedra y vigas de madera, cuesta entre 110.000 y 150.000 euros si se reforma entera con tejado nuevo, fachada saneada, instalaciones, cocina y dos baños de gama media. Si el tejado y las vigas están bien, baja hacia los 90.000.
Entre 75.000 y 110.000 euros con calidades medias si la casa está en buen estado y solo se reforma por dentro, unos 500 a 750 euros por metro cuadrado. Si hay que cambiar el tejado, la fachada o la estructura, sube a 90.000 a 160.000 euros.
Casi siempre, si los muros y los cimientos están sanos. Reformar una casa antigua cuesta entre 600 y 1.100 euros por metro cuadrado, y construir una nueva entre 1.300 y 2.300 sin contar el terreno, más el derribo y el proyecto. Deja de compensar cuando hay que rehacer a la vez cimientos, forjados y tejado.
Entre 150 y 170 euros por metro cuadrado de cubierta para hacerlo nuevo con tablero, aislamiento y teja, y entre 50 y 100 si basta con repararlo. En una casa de dos plantas y 150 m², con unos 80 o 90 metros de cubierta, un tejado nuevo aislado son unos 12.000 a 15.000 euros, sin contar las vigas si hay que cambiarlas.
En la Comunitat Valenciana, no: va por declaración responsable, y si se toca la estructura, con el certificado de un colegio profesional. La licencia se pide para obra nueva o casas protegidas. En Cataluña va por comunicación previa si la obra no necesita proyecto y por licencia si lo necesita o si la casa está en suelo no urbanizable.
A octubre de 2026 no hay convocatorias abiertas para obras en una vivienda unifamiliar en la Comunitat Valenciana ni en Cataluña. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 las prevé, pero dependen de las convocatorias de cada comunidad. Lo que sí está vigente es la deducción del IRPF del 20 o el 40 % por obras de eficiencia energética pagadas hasta el 31 de diciembre de 2026.
En una reforma integral, no: durante semanas no hay agua, luz o baño. Si la casa tiene dos plantas y la reforma va por fases, a veces se puede vivir en una mientras se hace la otra, pero alarga la obra y la encarece. El tejado y la fachada sí se pueden hacer con la casa habitada.
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